从香港传导到内地：摩根大通预判中国楼市拐点的底层逻辑

作为一名长期跟踪房地产市场的分析师，我习惯用数据说话。2025年4月，摩根大通的一纸报告在业内引发震动——中国楼市即将触底回升。这不是空穴来风，而是基于两个明确的传导链条。

香港楼市的率先反弹：一线城市信心修复的晴雨表

香港市场从来都是内地楼市的先行指标。2025年以来，香港楼市累计上涨，2026年3月继续走强。这不是孤立现象。香港楼市的回暖通过三个渠道传导至内地：第一是港资开发商的投资信心；第二是跨区域资产配置的心理预期；第三是高端需求的示范效应。上海、北京、深圳这三个一线城市的购房者，其决策逻辑与香港市场存在高度相关性。当香港开发商开始在一线城市增加土地储备时，内地购房者的心理预期会随之调整。

股市财富效应：从账面增值到置业需求的转化路径

财富效应是经济学中一个成熟概念，在中国楼市的应用却常被低估。中国股市在经历大幅反弹后，投资者账面财富显著增加。这笔增量财富不会停留在证券账户里，而是会寻找实物资产作为归宿。房子作为中国人最根深蒂固的资产配置标的，自然成为首选。这个转化过程通常需要3到6个月。换言之，2025年四季度的股市上涨，正在为2026年上半年楼市需求提供支撑。

摩根大通预测中国股票将在2026年表现优于其他新兴市场，这个判断若成立，将持续强化财富效应，形成正向循环。高盛同期报告更为具体：北上深等大城市房价或在今年见底，至2028年底前上涨15%。国际投行的集体看好，本身就是一个信号。

实战方法论：如何判断你所在城市的楼市拐点

判断单个城市是否触底，有三个可量化的观察维度。第一是二手房带看量连续四周以上回升，说明需求端开始活跃。第二是挂牌房源的议价空间收窄，业主心态从急于出手转为价格坚挺。第三是新开盘去化率提升至六成以上，说明开发商定价策略得到市场认可。三个指标同时出现，基本可以确认局部市场的底部。

佛山近期出台的"以旧换新"政策，本质上是降低置换成本，加速二手房源流通。这个逻辑是对的，但力度不够。个税退税早有先例，公积金上浮20%每月节省不过四五十元，对百万级总价的房子影响微乎其微。真正的拐点不会依赖这种量级的政策刺激。

结构化结论：当前市场的机会与风险

从投行预测到市场数据，种种迹象指向一个结论：中国楼市的底部正在形成。但底部不等于马上暴涨。分化仍是主旋律——一线城市核心地段会率先回暖，远郊和老旧小区可能还要横盘震荡。对于有真实居住需求的购房者，现在或许是审视品质开发商项目的窗口期；对于投资者，核心资产优于概念炒作，地铁上盖优于文旅大盘。